Con un panorama económico incierto y condiciones de financiamiento cada vez más exigentes, los chilenos enfrentan nuevos retos a la hora de acceder a créditos hipotecarios. Sin embargo, una estrategia adecuada y negociación informada emergen como claves para acceder a la vivienda propia, de acuerdo al especialista al director de Finanzas Corporativas de OpenBBK, Álvaro Acosta.
Pese a que las tasas de interés han ido disminuyendo en los últimos meses, donde el Banco Central anunció un recorte de 75 puntos base, las condiciones hipotecarias y crediticias siguen con altos niveles de restricción.
El director de Finanzas Corporativas de OpenBBK, Álvaro Acosta, explica que las condiciones actuales exigen un esfuerzo doble por parte de los solicitantes, quienes no solo deben encontrar una propiedad adecuada, sino también calificar para el crédito y negociar condiciones favorables.
“Hace veinte años podíamos ver que los bancos ofrecían condiciones de financiamiento más accesibles, incluyendo créditos por hasta el 110% del valor de la propiedad y plazos de hasta 40 años. Contrastado con aquel entonces, la situación actual demanda que las personas no solo deban encontrar la propiedad adecuada sino también calificar bajo criterios mucho más estrictos para obtener un crédito, y lo más importante, en condiciones menos favorables”, agrega Acosta.
Para el director de Finanzas Corporativas de OpenBBK este panorama ha afectado fuertemente a la industria inmobiliaria, así como también a las decisiones de compra de las personas. Entre las razones para este complejo escenario, el especialista agrega que la inestabilidad económica mundial, así como las decisiones políticas locales han conducido a una descapitalización significativa del financiamiento a largo plazo, afectando directamente las condiciones para adquirir viviendas. “A fines de 2019 y principios de 2020, por ejemplo, se observaron tasas para créditos hipotecarios de apenas 1,5% a 30 años. Hoy, ese escenario parece lejano, complicado por tasas de interés elevadas, créditos de plazos más cortos, y un valor de la Unidad de Fomento (UF) en ascenso, lo que dificulta aún más la obtención de créditos hipotecarios bajo condiciones óptimas”, puntualiza.
En la actualidad, el escenario ideal para la obtención de un crédito hipotecario por parte de las entidades crediticias se configura en un financiamiento del 80% del valor de la propiedad, con un plazo máximo de 30 años para su amortización. Sin embargo, Acosta precisa que el aspecto más complejo radica en las tasas de interés. Una investigación realizada por OpenBBK analizó las principales tasas ofrecidas por los principales bancos y mutuarias del país, donde el panorama no resulta alentador.
¿Qué bancos están ofreciendo mejores condiciones?
Dado que las distintas instituciones financieras se mueven en bandas similares, aunque algunas ofrecen condiciones ligeramente más ventajosas. Sin embargo, para Acosta el aspecto crucial a considerar no es la tasa de interés en sí, sino el monto total del dividendo a pagar. “Es fundamental evaluar cuidadosamente el monto del crédito, su plazo, y el dividendo, pues en algunos casos, instituciones con tasas más altas pueden resultar en menores costos totales, especialmente las mutuarias. Estas, operadas mayoritariamente por compañías de seguros y reguladas por la CMF, no solo ofrecen condiciones competitivas, sino que también, al ser emisoras de los seguros asociados, pueden presentar costos de dividendo teóricamente menores en comparación con bancos que actúan como intermediarios de seguros”, aclara.
En este sentido, el economista hace un llamado a evaluar todas las alternativas y no tener miedo a las mutuarias, éstas mantienen un nivel de rigor y seriedad comparable al de los bancos. Además, su capacidad para ofrecer plazos de financiamiento más largos, como los de 30 años, se debe a la estructura de sus fondos, a menudo derivados de rentas vitalicias proyectadas a largo plazo.
Sin embargo, Acosta da señales de optimismo, puesto que recalca en la necesidad de adaptarse a las nuevas condiciones, desarrollando un perfil comercial atractivo para las instituciones financieras. Esto implica visibilizar el mayor patrimonio posible, complementar los ingresos, y gestionar adecuadamente los recursos para el pago inicial. “El perfil ideal para una entidad crediticia es aquel del solicitante que aparenta no necesitar financiamiento, manteniendo un riesgo bajo y un respaldo económico sólido,” indica.
Pese a las condiciones restrictivas del mercado, existen estrategias y acciones concretas que los solicitantes pueden emplear para mejorar sus probabilidades de éxito. Entre estas estrategias, Acosta, destaca la visibilización del patrimonio, la complementación de renta, y la administración eficiente de recursos destinados al pago inicial. Estas acciones no solo aumentan las posibilidades de obtener el crédito, sino que también pueden resultar en la negociación de tasas más favorables.
Además, explica que, al tratar con inmobiliarias, es esencial negociar el precio de manera decidida, incluyendo las condiciones de pago del pie. Se debe intentar obtener un «bono pie», que representa un descuento del 10% sobre el valor de compra. “En situaciones donde se negocia con vendedores particulares, hacer ofertas es crucial; siempre habrá vendedores que, por la urgencia de vender, estén dispuestos a reducir el precio para concretar la venta de manera rápida. Adicionalmente, en el caso de adquirir una vivienda usada con una tasación favorable, es posible negociar un porcentaje de financiamiento mayor, ya que la propiedad ofrece una garantía más sólida para el banco”, concluye el economista.
